DPH v oblasti bydlení

Již několik měsíců je Česká republika členem Evropské unie. Náš právní řád musel zapracovat celou řadu směrnic a dalších právních norem. Jednou z nejdůležitějších direktiv v daňové oblasti je tzv. Šestá direktiva, která se týká daně z přidané hodnoty. Její aplikací je nový zákon o DPH č. 235/2004 Sb. Svou logikou je nový zákon o DPH obdobný původnímu, obsahuje však řadu odlišností, které zejména souvisejí s faktem, že Evropská unie bude jediným celním prostorem, budou zrušeny hranice a zcela nově budou posuzovány intrakomunitární transakce.

V návaznosti na Šestou direktivu (v několika málo případech i nad rámec požadavků směrnice) pak došlo k přeřazení většiny zdanitelných plnění do základní sazby (19 %). V základní sazbě zůstávají zejména potraviny a léky. Řada dalších plnění byla a zůstává osvobozená včetně pronájmu nemovitostí.

Co je předmětem daně

Obecně je předmětem daně z přidané hodnoty provádění ekonomických činností - zejména jde o dodání zboží, převod nemovitostí anebo přechod nemovitostí v dražbě s místem plnění v tuzemsku, poskytnutí služeb za úplatu s místem plnění v tuzemsku, dovoz zboží ze zemí mimo EU apod.

Oproti minulosti je nově předmětem DPH i tzv. intrakomunitární pořízení zboží z jiného členského státu, kdy daň z přidané hodnoty musí přiznat a vypořádat tuzemský plátce daně. Jde o případy, kdy plátce DPH, český subjekt, pořizuje od zahraničního obchodního partnera, plátce DPH, výrobky a zboží. V těchto případech je pořizovatel povinen přiznat a zaplatit daň, včetně zahrnutí daně do formuláře daně z přidané hodnoty jako vlastní daňovou povinnost. Plátci daně mohou při pořízení zboží přirozeně uplatnit daň i na vstupu, tedy jako nárok na odpočet, a případné daňové dopady eliminovat. Podmínkou pro "neutrální dopad" transakce je realizace vlastních zdanitelných plnění a doložení nároku na odpočet daňovým dokladem.

Naopak, pokud český subjekt, plátce DPH, bude dodávat výrobky a zboží svým partnerům, plátcům DPH, v rámci Evropské unie, nezatíží tuto transakci tzv. intrakomunitárního dodání zboží žádnou českou DPH. DPH uhradí ve své zemi zahraniční subjekt. Dani v České republice budou nově podléhat i vybrané služby poskytnuté podnikateli se sídlem v ostatních členských státech EU i ve třetích zemích, u nichž je zákonem určeno, že místo poskytnutí služeb je v místě jejich spotřeby Đ tedy v České republice. Dosud dovoz většiny těchto služeb ze zahraničí dani z přidané hodnoty nepodléhal. Jde například o převody a postoupení práv, licencí, reklamní služby, poradenské, inženýrské, konzultační, technické, právní, účetní a podobné služby, zpracování dat, nájem movitých věcí (s výjimkou dopravních prostředků), telekomunikační služby, elektronické služby apod. Při poskytnutí těchto služeb do členských zemí EU a do třetích zemí se pak tyto typy služeb nezatěžují českou DPH. Dopad je obdobný jako u intrakomunitárního pořízení a dodání zboží.

Definice obratu

Nově je definován též obrat, po jehož překročení je subjekt, který realizuje ekonomické činnosti, povinen se registrovat jako plátce DPH. Limitem je částka 1 000 000 Kč za nejbližších 12 předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců počínaje 1. 5. 2004. Překvapivě se do obratu pro účely případné povinné registrace k DPH zahrnují též osvobozená plnění s charakterem finančních a pojišťovacích činností a také výnosy nebo příjmy z převodu a nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, pokud nejsou poskytovány příležitostně. Do obratu se pro změnu nezahrnují výnosy nebo příjmy z prodeje dlouhodobého hmotného a dlouhodobého nehmotného majetku. Povinnost registrace je spojena i s pořízením zboží z jiného členského státu v hodnotě překračující 10 000 EUR, s pořízením zboží, které je předmětem spotřební daně apod.

Zdanění záloh

V ekonomice je velmi rozšířeno poskytování záloh. Zálohy se platí v případě dodávek výrobků, ale taktéž poskytování řady služeb, zejména služby spojené s bydlením, je průběžně zálohováno. Přijetí záloh dosud nebylo definováno jako zdanitelné plnění.

Velmi zásadní změnou, která se dotkne většiny podnikatelských subjektů, je, že nově zavedená povinnost přiznat daň není spojená pouze s uskutečněním zdanitelného plnění, ale i s přijetím platby, a to jakékoliv, tedy i zálohy.

Zdanitelné plnění v oblasti nemovitostí

V oblasti nemovitostí a bydlení je nutno oddělit dodání staveb, bytových a rodinných domů a bytů od jejich převodu. Zákon o dani z přidané hodnoty přináší definici bytového, rodinného domu a bytu. Jde o stavby pro bydlení, přičemž u bytového domu z úhrnu podlahových ploch všech místností a prostorů připadá víc než polovina na byty.

• Rodinný dům je stavba pro bydlení, v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.
• Bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, včetně podílu na společných částech domu.

Dodání staveb včetně nedokončených staveb, různých rekonstrukcí, modernizací, oprav apod. podléhá obecně základní sazbě daně ve výši 19 %. Pouze při dodání bytového domu, rodinného domu a bytů jako součástí těchto domů včetně rekonstrukcí a oprav, se uplatní snížená sazba daně. Byty, jejich rekontrukce a opravy v jiných typech budov (například ve školách apod.) nebudou pro uplatnění snížené sazby kvalifikovány.

Zatímco obecně převod nemovitostí podléhá základní sazbě, u převodu bytového domu, rodinného domu a bytů (bez dalších podmínek) se uplatní snížená sazba daně, pokud zákon nestanoví jinak. Zákon o DPH stanoví jinak zejména v případech osvobození převodu nemovitostí. Zákon osvobozuje převod staveb, bytů a nebytových prostor, pokud je uskutečněn po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace. Ve srovnání se stávající dvouletou lhůtou dochází k prodloužení časového testu.

Jak je to s převodem pozemků?

Převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků, které by měly podléhat základní sazbě.

• Stavebním pozemkem se rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem.
• Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc.

Nájem nemovitostí

Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor zůstává jako dosud primárně osvobozen od daně. Osvobození se netýká krátkodobého nájmu, nájmu některých trvale instalovaných zařízení a strojů a míst k parkování. Plátce se může rozhodnout, že u nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely jejich podnikání daň ve výši základní sazby uplatní. Opět zůstává povinnost oznámit toto rozhodnutí správci daně nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy.

S nájmem je spojeno též účtování služeb. U služeb je nově definováno jako datum uskutečnění zdanitelného plnění i vystavení daňového dokladu. Při jeho vystavení bude nutno přiznat a odvést daň, i když bude předcházet uskutečnění zdanitelného plnění i přijetí úplaty. Jak už bylo uvedeno, daň z přidané hodnoty se odvádí i z přijatých záloh.

Bytová družstva

V oblasti bydlení hrají důležitou úlohu bytová družstva. Vzhledem k tomu, že bytová družstva poskytují plnění, která spočívají v zajištění bytových potřeb svým členům, není řada jejich plnění, poskytovaná členům Đ fyzickým osobám, považovaná za ekonomickou činnost a nepodléhá tedy dani z přidané hodnoty. Je to mimo jiné výstavba družstevních objektů vlastními kapacitami včetně poddodávek, pronájem bytů a garáží, zajištění správy společných částí domu, převody družstevních bytů.

Obdobná plnění poskytnutá právnickým osobám jsou zdanitelnými plněními a dani z přidané hodnoty podléhají. Ekonomickou činností jsou i různé administrativní poplatky, nájemné z nebytových prostor mimo garáží, dodávky tepla a teplé vody z vlastních zdrojů apod.

Závěr

Závěrem je možno dodat, že nový zákon o dani z přidané hodnoty přinesl řadu změn nejen pokud jde o výši sazeb, časový okamžik vzniku povinnosti odvést daň, ale nově jsou posuzovány i různé transakce. V řadě případů dochází i k zpřesnění interpretací nových ustanovení, chystá se již první novela zákona. Proto je nutno této tématice věnovat průběžně pozornost a budeme se k ní vracet i na stránkách našeho časopisu.

Ing. Marie Konečná, KPMG