Zeměměřictví ve stavebnictví a územní správě

Určit a popsat aktuální tvar zemského povrchu, prostorovou polohu a tvar pozemských přírodních a umělých objektů a jevů, existujících nebo projektovaných, a to s potřebnou přesností (nejvýše centimetrovou až milimetrovou) je hlavní úlohou zeměměřičů a vědního oboru geodézie a kartografie. Mapy různých měřítek, rozličného obsahu a účelu, geometrické a jiné plány, specifické výkresy (například vytyčovací nebo skutečného provedení stavby) a obdobné výsledky šetření, měření, digitálního zpracování a šíření geometrických parametrů a souvisejících údajů (geoinformací, geodat) jsou v dnešním elektronicky propojeném světě hodnotami značné ekonomické, politické a strategické síly a uživatelům poskytují základní údaje nezbytné pro efektivní správu a rozvoj území.

Seriál článků úmyslně začínám geometrickými plány a návodem jak je používat. Právě tyto zeměměřické produkty určené správě katastru nemovitostí mají dnes opět jasný cíl. Ten byl v průběhu 40 let panování "socialistického společenského vlastnictví" potlačen na úroveň ne vždy významné technické listiny v bývalé evidenci nemovitostí (a úroveň kvality tomu mnohdy nasvědčovala), protože soukromé vlastnictví nemovitostí jednoznačně určité svými hranicemi v terénu i v mapách bylo právem trpěným jen ve zcela minimálním rozsahu tak, aby navenek byl vytvořen dojem rádoby demokracie. V dalších článcích se chci věnovat problematice zákonných geodetických činností a praxe v přípravě, projektování a dokumentaci staveb a ve správě území.

Geometrický plán a zápis změn do katastru nemovitostí

Geometrický plán je technickou listinou, která je většině vlastníků nemovitostí nebo jinak oprávněným osobám známa, avšak se znalostmi o zákonitostech zápisu změn do katastru nemovitostí je to již horší. Nezaškodí tedy tento obecný "návod k použití" geometrických plánů.

Katastr nemovitostí, pozemek, parcela, hranice

Katastr nemovitostí České republiky je pro každé katastrální území uspořádaný a veřejný soupis, popis a informační systém o nemovitostech (pozemcích a katastrální zákonem určených stavbách pevně základem spojených se zemí). Tvoří jej počítačově uspořádaný soubor popisných informací (písemný operát) a soubor geodetických informací (katastrální mapa a měřická dokumentace) o pozemcích zobrazených a číslem a druhem pozemku označených v katastrální mapě jako parcela a číselně evidovaných v souboru popisných informacích jako parcela, a o vlastnických a jiných věcných právech osob k těmto pozemkům případně budovám na těchto pozemcích stojících.
Hranice pozemků uvnitř katastrálního území oddělují pozemky různých vlastníků nebo různých druhů (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, lesní pozemek, vodní plocha, zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha) případně způsobu jejich užívání. Pozemky s odlišným vlastnictvím nebo odlišného druhu (způsobu využití ) mají při zamýšlených změnách odlišný právní režim daný jednak občanským zákoníkem a dále soustavou zákonů o správě území (viz dále).

Účel geometrického plánu

Geometrický plán je neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Geometrický plán musí být ověřen úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem, že "svými náležitostmi a přesností odpovídá právním předpisům", a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel. Souhlas katastrálního úřadu s přidělením parcelních čísel nově určovaných pozemků musí samostatně opatřit zhotovitel geometrického plánu, protože je to jeho povinností podle katastrálního zákona a prováděcí vyhlášky. Souhlas katastrálního úřadu s očíslováním parcel nemá jiný než shora uvedený význam, tj. razítko úřadu vůbec neznamená, že by obsah geometrického plánu mohl být do katastrálního operátu zapsán!! V dokumentacích katastrálních úřadů lze nalézt mnoho geometrických plánů, které tam povinně doručili zhotovitelé, ale které nikdy nebyly úřadu doručeny k zápisu navrhovateli změny jako nedílná součást nebo příloha listiny osvědčující právní důvod změny vlastnictví nebo změny druhu (způsobu využití) nově určených pozemků. Pokud to bylo vědomé konání objednatelů geometrických plánu - nevadí, avšak jsou-li tito objednatelé dodnes "ve slepé víře", že jimi zamýšlená změna je v katastru nemovitostí zapsána, je to škoda, která může být v budoucnu příčinou nedorozumění.
Kopie geometrického plánu, zřetelně jako kopie označená, může být ověřena úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem, a to i tím, který originál geometrického plánu neověřil.

Geometrický plán se zhotovuje pro:

• rozdělení pozemku,
• změnu hranice (pozemku nebo katastrálního území nebo územně správní jednotky - obce, kraje ...),
• vyznačení budovy nebo změny jejího vnějšího obvodu,
• určení hranic při pozemkových úpravách
• doplnění katastru nemovitostí o pozemek vedený dosud ve zjednodušené evidenci (nejčastěji pozemky operátu bývalého pozemkového katastru, které byly při násilné socializaci zemědělské a lesní půdy zrušeny, z katastrálních map odstraněny a sloučeny do velkých půdních celků),
• grafické vyjádření rozsahu práva, které omezuje vlastníka pozemku ve prospěch jiného - právě věcného břemene

Geometrický plán je podkladem (technickou listinou) pro:

• vyhotovení rozhodnutí a jiných listin o právních vztazích k nemovitostem,
• vydání kolaudačního rozhodnutí k budovám, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí,
• změnu hranice druhu (způsobu využití) pozemku,
• změnu hranice katastrálního území, obce případně jiné vyšší územně správní jednotky.

Geometrický plán se nepředkládá ke kolaudačnímu řízení u staveb, které se neevidují v katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí se neevidují zejména tyto stavby:

• drobné stavby (viz definice stavebního zákona) se zastavěnou plochou menší než 16 m²,
• podzemní stavby a podzemní vedení technického vybavení,
• stavby, které nejsou budovami ve smyslu definice katastrálního zákona (text je skoro shodný s definicí v prováděcí vyhlášce č. 137/1998 Sb. stavebního zákona), například nezastřešené technologické objekty.

Paradoxně je tak jako samostatná nemovitost evidována rekreační chata, ale takto evidována jako stavba není například chladicí věž elektrárny nebo chemicko-technologická výrobní zařízení apod. Je evidován jen těmito stavbami zastavěný pozemek, a to jako ostatní plocha (nejčastěji se způsobem využití - jiná plocha). Že to ve vztahu k výběru daní z nemovitostí, které jsou stavbami, není zcela logické je evidentní, a nelze si než přát, aby ministerstvo financí časem "objevilo" to hlavní historické poslání katastru nemovitostí - nástroje pro výběr daně z nemovitosti. Důvod, proč tomu tak zatím není, je skutečnost, že katastrální operát - a také mnozí vlastníci nemovitostí - musí postupem času překonat období devastace "40ti leté socializace" nemovitostí a potlačování soukromého vlastnického práva.

Ke kolaudačnímu řízení u staveb, které se evidují v katastru nemovitostí, je třeba zdůraznit, že na kolaudačním rozhodnutí musí být uvedeno parcelní číslo zastavěného pozemku určeného geometrickým plánem. Pokud tomu tak není, bude ohlášení stavby k zápisu do katastru nemovitostí neúspěšné, protože katastrální úřad kolaudační rozhodnutí vrátí s poukazem na neurčitost geometrického a polohového určení a číselném označení pozemku, na kterém novostavba stojí.

Zákonné podmínky způsobilosti geometrického plánu k zápisu změny v katastru nemovitostí

Občanský zákoník v části první podrobněji popisuje subjekty práva (fyzické a právnické osoby), jejich vznik, zánik, zastoupení a jejich úkony. V části druhé stanoví, co jsou věci a věcná práva. Zde je definice práva vlastnického (oprávnění vlastníka v mezích zákona předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním) a ustanovení o tom, že "vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana". Jsou zde důležitá ustanovení o tom, co je držba, vydržení, jakým způsobem se vlastnictví nabývá, co jsou věci movité a nemovité, co je to podílové spoluvlastnictví a co společné jmění manželů. Občanský zákoník pokračuje ustanoveními o věcném břemeni, zástavním právu (vznik, zánik, povinnosti v době trvání), podzástavním a zadržovacím právu. Část osmá občanského zákoníku je věnována závazkovému právu a vlastníky nemovitostí jsou důležitá zejména ustanovení o smlouvě kupní, směnné, darovací, smlouvě o dílo a smlouvě nájemní. Poznamenávám, že občanský zákoník v této části zvlášť neupravuje náležitosti smlouvy o věcném břemeni, i když tento typ smlouvy je pro zápis práva (na základě rozhodnutí o vkladu) dost častým podkladem rozhodování katastrálního úřadu.
Ústava ČR, Listina základních práv a svobod a Občanský zákoník shora uvedeným obsahem podstatně ovlivňují vše, co dále podrobněji upravují speciální zákony o státní správě, územní samosprávě nebo profesní samosprávě.

Listiny k zápisu změny do katastru nemovitostí

Podkladem pro zápis změny vlastnictví k nemovitosti je nejčastěji smlouva nebo dohoda (kupní, darovací, směnná, o zrušení a vzájemném vypořádání podílového spoluvlastnictví atd.) nebo rozhodnutí soudu ve věci vypořádání dědictví nebo ve věci sporu o určení vlastnictví atd. U smluv a dohod musí být geometrický plán nedílnou součástí těchto smluv a dohod (musí být s textem pevně spojen) za podmínek uvedených na začátku tohoto textu. Tj. pokud se převádí vlastnictví k nemovitostem již v katastrálním operátu zapsaným, geometrický plán již potřeba není.
Podkladem pro zápis změny druhu (způsobu využití) nemovitosti je územní rozhodnutí stavebního úřadu nebo kolaudační rozhodnutí, pokud byla povolena k užívání budova. Některé změny druhu pozemku, které nejsou vázány rozhodnutím stavebního úřadu nebo jiného správního orgánu, mohou vlastníci katastrálnímu úřadu samostatně ohlásit (například změnu z orné půdy na chmelnici nebo vinici nebo louku nebo zahradu nebo trvalý travní porost a obráceně). Do katastru nemovitostí lze zapsat také budovy, které vznikly před účinností stavebního zákona, a to i když se nedochovalo kolaudační nebo obdobné rozhodnutí na povolení stavby k užívání. Je však třeba získat od stavebního úřadu, obvykle na základě místního šetření, potvrzení o existenci stavby a sepsat před notářem prohlášení o tom, kdo je vlastníkem stavby. Není-li v katastrálním operátu zapsán pozemek zastavěný takovou stavbou, je třeba opět geometrický plán.

Zápis změny do katastru nemovitostí

Zápis změny v katastru nemovitostí provede katastrální úřad nejčastěji:

• na základě návrhu osoby (osob) na zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí (vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni a předkupního práva) doloženého příslušnou smlouvou, dohodou nebo obdobnou listinou,
• na základě ohlášení změny a návrhu na zápis (rozestavěné budovy, nové budovy, dříve postavené budovy, změny druhu pozemku a způsobu jeho využití) doloženého příslušným rozhodnutím stavebního úřadu s vyznačením doložky o nabytí právní moci, případně doloženého listinou osvědčující vlastnictví nemovitosti,
• na základě doručeného pravomocného rozhodnutí soudu nebo jiného příslušného státního nebo územního orgánu.

Základní podmínky objednání geometrického plánu

• Objednatel by si měl dobře rozmyslet, k jakému účelu má sloužit geometrický plán a na základě jaké listiny (listin) bude navrhovat zápis změny v katastru nemovitostí.
• Doporučuji neobjednávat geometrický plán dříve, dokud stavebního úřad nerozhodne o změně využití pozemku nebo nevydá souhlas s dělením nebo sloučením pozemku (podrobněji viz § 32 stavebního zákona).
• Zeměměřiče, který má na základě smlouvy (objednávky) vyhotovit geometrický plán, by měl objednatel podrobně informovat o účelu geometrického plánu a o změně, která se má prostřednictvím plánu a listin v katastru nemovitostí uskutečnit.
• Objednatel by se měl přesvědčit, zda a jak dokáže v některých shora uvedených úkonech zeměměřič pomoci alespoň radou. Pokud projeví odbornou nejistotu nebo neochotu, je lepší se obrátit raději na jiného zeměměřiče nebo zeměměřickou společnost.

A ještě závěrečné poznámky pro objednatele geometrických plánů:

• Nezaškodí jedno rčení: "Co je levné, to je (nebo může být) drahé".
• Katastrální úřad odpovídá za přidělení parcelního čísla, ale nikoliv za kvalitu a použitelnost geometrického plánu (provádí pouze kontrolu zjevných obsahových a formálních závad).
• Zeměměřič neodpovídá za chybné nebo neurčité zadání účelu geometrického plánu a tedy za následné obtíže a chyby při vyhotovením listin.
• Předmětem změny vlastnictví není počet metrů čtverečných parcel, ale pozemek, jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí (územně správní jednotky, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhu pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků). Výměra parcely je v katastru nemovitostí nezávazným a z geometrického a polohového určení hranic pozemků odvozeným údajem.
• Uvádění výměry parcel (nebo i jiných nadbytečných údajů, například čísla listů vlastnictví) je v úvodních ustanoveních smluv a dohod zcela zbytečné, protože jde o údaje nad rámec jednoznačně určitého určení pozemků podle katastrálního zákona. Na tom nic nemění skutečnost, že většina příruček o smlouvách ve vzorech smluv o nemovitostech tyto údaje uvádí a většina právníků smlouvy s těmito nadbytečnými údaji vyhotovuje. Zvykové právo je asi silnější než psané. Nehodou pro zápis změny do katastru nemovitostí však je, když při sepisování smlouvy dojde k možné chybě v psaní, nebo když v mezidobí sepsání smlouvy a návrhu na vklad katastrální úřad výměry parcel ve své pravomoci změní nebo čísla listů vlastnictví přečísluje.
• Je-li třeba ve smlouvě uvést výměru parcely za účelem určení výše kupní ceny, je třeba výměru uvést nikoliv v úvodu smlouvy, kde se určují nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy, ale v části smlouvy uvádějící projevy vůle účastníků smlouvy a sjednanou kupní cenu, je-li tato odvozena z ceny jednoho metru čtverečního parcely.
• Pozor: Pozemek není totéž co parcela, parcela je zobrazením pozemku do vodorovné zobrazovací roviny mapy, proto výměra pozemku není totéž, co výměra parcely evidovaná v katastru nemovitostí.

Ing. Petr Polák,
předseda Českého svazu geodetů a kartografů