Problém regenerace městských částí
Pro obecnější informaci v tomto příspěvku představujeme postup plánovacích a prováděcích prací v oblasti regenerace městských částí z pohledu zahraničních zkušeností na příkladu zpracování regeneračních území města Kolín n. Rýnem.
Regenerací se rozumí úkol sociálního charakteru v znevýhodněných částech města. V rámci strategického zájmu či strategie tohoto úkolu se mají tyto městské části v zájmu občana stabilizovat a střídmě doplnit - obnovit - oživit, regenerovat.
Takto definovaná regenerace není úkol jen správy města, nýbrž více méně společenský úkol veřejného života, soukromého vlastnictví, postižených nájemníků a městských institucí. Jen když mezi těmito podílníky působí atmosféra důvěry, je možno očekávat konstruktivní řešení. To předpokládá, že tito podílníci jsou ve stavu si vytvořit věcný názor na problém regenerace a takto vystoupit před občany na veřejnost. Následující informace znázorňuje zástupcům vlastních zájmů a nositelům usnesení v regeneračním území pohled do komplexity úkolů.
Město Kolín zpracovává v současné době 10 regeneračních území, z čehož jsou 3 po 15 letech zpracování formálně ukončeny. Uvažované investice se pohybují ve výšce 410 - 450 miliónů DM bez bytové výstavby.
Příklad investice v regenerační čtvrti “Severin”, ve středu města (regenerace ukončena r. 1998):
- soukromé investice 170 mil.
- zlepšení životního prostředí a okolí 27 mil.
- odstranění urbanistických závad 154 mil.
- jiné programy a podpory 170 mil. DM
Následující soupis průběhu regenerace informuje o cílech, účastnících a plánovacích procesech a instrumentech při prosazování regeneračních cílů. K tomu patří spolupráce a spoluúčast občanů na plánování a uplatnění práv regenerační komise.
Jak probíhá regenerace
Slovo regenerace všeobecně znamená obnova zdravých vztahů. Urbanistická regenerace je nutná, pokud území - lokalita neodpovídá požadavkům zdravého bydlení, pracovních podmínek a bezpečnosti (§ 136 stav. zák. SRN). Dále se pak regenerace provádí v území, které neodpovídá svou polohou celoměstským požadavkům. V každém případě se jedná o urbanistické závady. Je-li třeba ve veřejném zájmu tyto závady odstranit, postupuje se podle vyhlášky či stavebního zákoníku o regeneraci.
Etapy regenerace:
Občané, občanské iniciativy, politické strany a odborné komise zastupitelstva nebo správa města vysloví na počátku nutnost regenerace. Z toho vznikne úkol regeneraci připravit. O tomto podnětu musí mě stské orgány rozhodnout.
- Etapa přípravy
Správa města vyhotoví přípravný průzkum, z kterého se zjistí majetkové poměry, nájemné a pachtovní vztahy, další urbanistické a sociální vlivy. Vypracování průzkumu může správa města zadat soukromé kanceláři. Výsledky se veřejně diskutují s občany. Na základě těchto znalostí průzkumu navrhne správa města zastupitelstvu ohraničení regeneračního území, dále vypracuje zásady pro koncept regenerace (všeobecné cíle, správní a stavební výkony jako část řešení). Tyto návrhy se diskutují jak uvnitř správy města, tak v zastupitelstvu. Tímto se stanoví další postup prací a jejich financování. V této fázi je nutno rovněž stanovit výši nákladů. To slouží k základnímu jednání o financování a jednání s finančními institucemi.
- Etapa plánování
Na základě výsledků přípravného průzkumu schválí zastupitelstvo po poradách s obvodním zastupitelstvem vyhlášku regenerace, tzn. v pozemkové knize je každý pozemek v reg. území označen tzv. regenerační poznámkou. Obzvláště pozemky spekulativního charakteru podléhají kontrole a povolení. Zastupitelstvo může ustanovit regenerační, přísedící radu. Tato rada zastupuje zájmy zainteresovaných v reg. území. Slouží jako spojovací článek mezi občany na místě, architekty a správou města, tak jako s nositeli politických rozhodnutí. Další práce vyhotoví správa města sama nebo ve spolupráci se soukromými kancelářemi. V plánovací fázi jsou cíle regenerace stále konkrétnější. Plánování probíhá v etapách pro jednotlivé objekty, bloky anebo veřejné prostory. V tomto stádiu jsou občané a vlastníci pozemků do procesu zapojeni. Vybavení infrastruktury se řídí nabídkou a poptávkou. V průběhu sociálního plánování sestaví správa města data o struktuře obyvatelstva a jeho hospodářské situaci, jaké problémy obyvatelé mají, velikosti bytů, počet rodin atd. Jaké jsou problémy v oblasti bydlení, práce a dopravy. Sociální plán se v průběhu regenerace aktualizuje a doplňuje.
- Etapa provádění
V této fázi se provádějí správní a stavební záměry.
Správními záměry se rozumí:
- nové územní uspořádání a získání pozemků
- přesun obyvatel a výroben v souladu s plánováním
- vyčištění pozemků - odstranění rušící zástavby
- výstavba - změna obslužných zařízení
- příprava pro stavební činnost
Stavební činnost se provádí většinou soukromým investorem a třetí “důvěrnou rukou”. Městskou správou se provádějí jen tehdy, jestliže slouží veřejnému zájmu. Soukromí podnikatelé mohou na svém pozemku provádět jak demolice, tak výstavbu se souhlasem regenerace. To předpokládá, že jejich záměry j sou v souladu s cíli regenerace. Správa města přezkouší tyto stavební a správní zájmy.
Stavebními zájmy se rozumí:
- modernizace, uvedení do provozu
- nová výstavba, náhradní výstavba, zřízení či přeměna veřejných zařízení
- přestavba provozoven, výroben/přesun
Zemská vláda se výrazně podílí na financování těchto záměrů. Jinak se musí hledat jiné ekonomické modely. Podle velikosti a složitosti trvá regenerace území 10 - 15 let. Musí se vyvinout mnoho úsilí, iniciativy a mobility kapitálu. Na závěr se zruší vyhlá ška, provede vyúčtování podle směrnic, u vlastníků vyzvednou vyrovnávací poplatky. K účelům regenerace získané pozemky a objekty se opět privatizují anebo se předají správě města.
Regenerace závisí mnoho na akcepci u obyvatelstva. Akcepce se potvrdí souhlasem většiny obyvatelstva s prací správy města.
Cíle regenerace
Hlavní cíle regenerace jsou tyto:
V sídelních celcích střídmě provést stavební obnovu, sociální snesitelnost a zachování přijatelného nájemného.
V popředí stojí zlepšení stavební substance, zlepšení vybavenosti bytových jednotek a zlepšení životního prostředí, případně přesunu různých využivatelností. Cílem je dále přivést bytovou substanci a veřejné prostory a požadovaný současný standard.
Regenerační cíle jsou formulovány ve vyhlášce:
obyvatelstvo / bydlení
sociální infrastruktura
práce zásobování
životní prostředí - zeleň
tvorba města
doprava
Vyhláška je pro každou část regenerace individu álně sestavená. Přes specifiku existují společné cíle:
obyvatelstvo / bydlení
ochrana obyvatel před vysídlením
zlepšení stavu bydlení soc. slabšího obyvatelstva, nejlépe veřejnými prostředky
spojení skupin obyvatelstva různých struktur, bydlení pro starší, postižené, rodiny s více dětmi
ochrana výhodného nájemného pro jednotlivé zájmové skupiny
odstranění, znovu využití objektů bez provozu
problém osvětlení, větrání, zlepšení veřejných prostranství
snesitelný stav bydlení a výroby
- sociální infrastruktura
- zásobení obyvatelstva obchody a službami
- drobná struktura má být zachována
- obchodní cesty mají být přátelské chodcům, cyklistům, bezpečné a estetické
- pracovní příležitosti mají být zachovány v blízkosti bydlení
- funkce místního centra má být posílena
- průmyslové závody se nemají více rozšiřovat
- herny a veřejné domy se mají omezovat a odstraňovat
- životní prostředí, zeleň, volné plochy, rekreační plochy
- vylepšení životního prostředí, vylepšení zeleně
- omezení rušících zařízení, které zatěžují okolí
- zazelenění - veřejné prostory, uliční tahy, v soukromém sektoru střecha, fasáda, dvory, zahrádky
- zvýšení kvality veřejné zeleně
- postavení nebo vylepšení zelených spojení mezi bloky
- snížení hluku a zplodin (doprava-průmysl, výroba, topení)
- tvorba města
- obnova a zachování urbanistického celku
- ochrana historických hodnot lokality
- urovnání dopravy v klidu
- doprava
- dopravu pokud možno plošně zklidnit a zbezpečnit
- uliční prostor nově definovat
- vylepšit pěší a cyklistická spojení do sousedních částí města, k veřejné dopravě
- sběrné komunikace vést přímo k cíli
- dopravu v klidu nově přehledně definovat
- vylepšení situace odstavných ploch
- zajištění odstavn
ých ploch v urbanisticky snesitelných územích
- v detailu definovat jednotlivé části reg. území.
- detailně popsat jednotlivé úkoly.
- detailně vypracovat strukturu organizační jednotky správy města, která bude konkrétně v praxi regeneraci vykonávat a stanovit
autonomitu a kompetence.
- práce s veřejností
Příklad informační listiny pro občany
Dámy a pánové,
s touto informační listinou obdržíte zároveň od katastrálního úřadu výpis z pozemkové knihy se sdělením, že Váš pozemek leží v regeneračním území. Co to znamená, se dozvíte z regenerační přílohy.
Jistě je Vám známo, že ze zákona či usnesení zastupitelstva má být provedena regenerace území.
Po vypracování průzkumu a analýzy území bude jmenované území formálně prohlášeno za regenerační. Městská rada a zastupitelstvo regeneraci schválila na svém zasedání dne ….. formou vyhlášky. Regenerační území bylo rovněž schváleno ministerstvem dne …. a má tudíž právní platnost.
S ohraničením a rozsahem regeneračního území se můžete na přiloženém plánu seznámit.
Každý pozemek v regeneračním území musí obdržet zmíněnou přílohu podle stavebního zákona. Tato příloha má pouze informativní charakter. Právní působnost nemá, právní použitelnost majetku však zůstává. Kdo nahlédne do pozemkové knihy, zjistí, že pozemek leží v regen eračním území a že podléhá stavebnímu zákonu. Příloha neříká jakou formou regenerace je pozemek osloven. To se teprve objeví v průběhu realizace.
Při realizaci se počítá s 10 - 15 lety. Nejdříve musí být zpracovány urbanistické koncepty. Avšak všechny záměry musí odpovídat regeneračním cílům, tj. modernizace, úspora energie, výstavba, sociální plán, zlepšení životního prostředí, problémy dopravy atd.
O všech cílech regenerace budeme zavčas informovat, příležitostně obdržíte vysvětlení a oznámení tiskem, občanskými dopisy, plakáty, různými akcemi budete pozváni a informováni osobně. Osobně se rovněž můžete informovat v místní kanceláři pro regeneraci na místě. Bydlíte-li mimo regenerační území, ujišťujeme Vás, že Vás informace zastihnou.
Právní podmínky a skutečnosti jsou v regeneračním území formulovány stavebním zákoníkem § a § …. nebo vyhláškou a říkají následující:
- Změny na budovách a pozemcích obzvláště modernizace, nová výstavba, přestavba a nástavba, změna využití, jsou možné uskutečnit jen povolením správy města podle § a § …. nebo vyhlášky a to i tehdy, jestliže nepodléhají záměry povolení a oznámení.
- Právní podklady pro pozemek a budovu (např. prodej, zatížení, finanční problémy, ustanovení nájemného v objektech s veřejným financováním a pacht (musí projít schvalovacím řízením správy města - úřad) podle § a §.. nebo vyhlášky ….
- Město vlastní předkupní právo pro zastavěné a nezastavěné pozemky (§ …., vyhláška …).
Tyto předpisy a zákony slouží k prosazení regeneračních cílů. Důležitost regenerace leží ale nad předpisy. Regenerace je možná pouze za předpokladu, že zájemci a oslovení spolupracují. Takže především majitelé mají povinnost stavební úpravy provést. Správa města vás bude radou a pomocí podporovat, pakliže si to budete přát. Nabízíme Vám radu a vysvětlení při otázkách financování a stavbě. Informujeme o různých modelech financování. Pomůžeme i s formálními věcmi správy města - navažte s námi kontakt. My rovněž navážeme kontakt s Vámi, protože regenerace vašeho území je ve společném zájmu města a obyvatel.
Doufáme, že touto informací jsme zodpověděli některé otázky. Pakliže máte další otázky týkající se regenerace, obraťte se na úřad ( konkrétní jména, telefon a fax).
Otázky ke stavebnímu povolení směřujte tam a tam (jména, tel. fax). Stavební zákoník a vyhlášku o regeneraci obdržíte tam a tam a za to a za to (jména, tel., fax).
ing. arch. Ivan Nosek
|
kontakty |
inzerce