Návrh na regeneraci bytového fondu
“Jednou z částí projektu regenerace sídliště Letňany je i návrh na regeneraci bytového fondu. Zjednodušeně představujeme tuto část projektu zahrnující stav a návrh úprav bytového fondu sídliště, obecně i na příkladu jedné z možností řešení regenerace domu č. ident. 1, č.p. 422-428 v ulici Havířovské”.
Pracovní schéma či postup zpracování je v základních (velmi obecných) rysech identický s postupem prací u jakékoliv rekonstrukce, adaptace, dostavby či přístavby:
- Je nutné vytvořit (pokud možno co nejpřesnější
) “Dokumentaci stávajícího stavu”.
Na základě dostupných informací a dokumentace stávajícího stavu pochopit základní vazby a problematiku čtyř determinantů každého stavebního díla, kterými jsou:
funkce
konstrukce
forma
ekologie
U obydleného bytového domu nelze však k problému stavby přistupovat bez zohlednění dalšího determinantu a to je
Na základě “Dokumentace stávajícího stavu” a zmiňovaných čtyř, respektive pěti determinantů zpracovat studii - návrh stavby, tedy již zmiňovanou rekonstrukci, adaptaci, dostavbu či přístavbu. V našem případě se jedná o celkovou regeneraci domu vztaženou k regeneraci celého sídlištního celku.
Prvá etapa (analytická část) tedy představuje vytvoření jakési “Dokumentace stávajícího stavu” rozšířené o “průzkumy”. V současné době lze problematiku a jednotlivé pracovní etapy či znaky probrat na některém konkrétním domu - příkladu. Pro tento příklad byl vybrán bytový dům ve II. části sídliště v ulici Havířovské čp. 422 - 428.
Pro zdokumentování stávajícího stavu bylo nutno:
- stanovit vlastníka (nemusí být pro celý objekt jeden),
zdroj: katastrální úřad
- stávající dispozici (půdorysy) jednotlivých podlaží
zdroj: archiv příslušného stavebního úřadu, či archiv vlastníka objektu
Na základě dostupné archivní dokumentace lze zároveň stanovit:
- konstrukční systém
- rok kolaudace
- skladbu a velikost bytových jednotek
- nebytové prostory
- skutečnou výšku objektu
- sociálně hygienické vybavení bytu
Průzkumu prováděnému po archivech většinou předchází vizuální průzkum, který většinou jednou návštěvou nekončí, neboť postupně jak zpracovatel proniká do celé problematiky daného domu počet návštěv místa a domu narůstá.
Na základě vizuálního průzkumu (pro tento rozsah zpracování, který neumožňuje zpracování jakékoliv diagnostiky budovy - stavebně technického průzkumu domu) se zjišťuje:
- počet schodišťových sekcí (vchodů)
- počet podlaží
- použité materiály a stav. výrobky na domě
fotodokumentace
rozsah případných provedených oprav
provedené úpravy
bezbariérovost vstupu
stav parteru domu
využití nebytových prostor atd.
K těmto základním zdrojům pro zdokumentování “stávajícího stavu” (archiv a vizuální průzkum), dále přistupují institut městské informatiky pro zajištění:
situace - osazení domu a jeho vazby na okolí
dostupná literatura pro specifikaci konstrukčního systému
a nejčastějších stavebních poruch
I. ETAPA (analytická část)- zdokumentování stávajícího stavu by byla neúplná bez zohlednění problematiky technického zařízení budovy a vlastního napojení domu na inž. sítě, což představuje
- rozvody vody
- kanalizace
- vytápění
- rozvody el. energie
- výtah
- plynovod
Příklad části výstupů:
Konstrukční systém BP-70-OSTRAVA
Malorozponový systém, patřící do řady patřící do řady NKS. Bylo zpracováno několik modifikací a to v Brně, Bratislavě a ve Zlíně. Původní typový podklad byl schválen v roce 1972. Montovaná konstrukční soustava B70 je tvořena systémem příčných a podélných stěn v osových vzdálenostech 2,4 m, 3,6 m a 4,8 m. Konstrukční výška podlaží je 2,8 m. Zástavba byla prováděna o 4,6 a 8 podlažích. Základním celkem soustavy zde nejsou sekce, ale bytové a schodišťové buňky, které lze využívat v různých kombinacích. Bytové buňky jsou tvaru U a hloubka zástavby řadových sekcí je 12 m. Schodiště je jednoramenné, u vyšších objektů je vedle schodiště výtah. Ten má strojovnu na střeše objektu. Střecha je jednoplášťová s odvětráním. Suterén bývá polozapuštěný, výška nad terénem je zpravidla 1,2 m.
Stěnové panely jsou železobetonové, plné tl. 150 mm a dále s tepelnou izolací – polystyren – o tloušťce 60 mm a krycí vrstvy 60 mm. Příčkové panely jsou též betonové tl. 80 mm.
Poruchy systému
V době výstavby především v důsledku nekvalitní práce dochází ke korozi výztuže. Je zde nedostatečné krytí, nekvalitní beton pro zálivky. Ve výrobě panelů se používal nekvalitní beton, v panelech jsou četná hnízda, do kterých vniká voda a rozrušuje jej. Špatně řešeným detailem ukotvení zábradlí a odvodnění lodžie dochází k vnikání vody do čel lodžiových panelů. Zde vzniká koroze sloupku zábradlí a též výztuže panelu.
Výsledkem I. etapy je materiál o domu (výkresový, textový a tabulkový) specifikující příslušný objekt vč. evidentních poruch, nedostatků a vyčíslení nákladů na údržbu, opravy a rekonstrukci.
Obvodový plášť - je tvořen obvodovými fasádními panely, jejichž tloušťka tepelné izolace je v dnešní době naprosto nedostatečná. Nevyhovující je také stav spárování obvodových panelů, které je z části vypraskané a vyžaduje opravu. Sokl - je opatřen fasádním nástřikem.
Výplně otvorů - okna a balkónové dveře na objektu jsou dřevěná zdvojená s meziokenními vložkami. Vstupní dveře do jednotlivých sekcí a prosklené stěny schodiště jsou ocelové, zasklené jednoduchým sklem nebo drátosklem.
Klempířské prvky - oplechování oken, lodžií a vstupů je z pozinkovaného plechu v současné době částečně zkorodované.
Lodžie - oplechování pozinkovaný plech, podlaha beton s nátěrem nebo keramická dlažba, vše již narušeno. Zábradlí je ocelové s výplní z drátoskla.
Vstup a vstupní prostory - jsou uzavřené z jedné strany ocelovými jednokřídlovými dveřmi a z druhé ocelovými dvoukřídlovými dveřmi osazenými v prosklené ocelové stěně. Výplně tvoří jednoduché zasklení. Podlahy tvoří převážně teracová dlažba. Vnitřní schodiště je betonové. Na schodišťových stupních je položeno PVC včetně gumových hran. Zábradlí ve schodišťovém prostoru je ocelové. Schodiště je vymalované hlinkovými barvami alinkrustou.
Výtahová šachta - nosný ocelový rám opláštěný žebírkovým pletivem.
Vlastní bytové prostory - povrchy stěn podlah, jejich stav odpovídá stáří objektu a jejich opravy a údržba náleží nájemci bytu, stejně tak i opravy a údržba vnitřních dveří a kuchyňské linky. Instalační jádro, koupelna, WC - konstrukčně jsou jejich stěny tvořeny buď betonovými příčkovými stěnami v nosném ocelovém rámu nebo umakartovými stěnovými prvky. Při výměnách a opravách instalací budou oba tyto systémy dotčeny bouracími pracemi a bude nutná jejich oprava včetně nových keramických obkladů a dlažeb. V případě umakartových instalačních jader se předpokládá jejich kompletní výměna za jádra vyzdívaná případně sádrokartonová.
Technické prostory - kočárkárna, sušárna, mandl, prádelna, sklípky jsou umístěny v suterénu po celé délce objektu.
Část popisující technické zařízení budovy z hlediska prostoru pro tento článek je vynechána.
Část sanace (nepředstavuje celkovou regeneraci domu, je pouze její částí, je dělena na údržbu, opravu a rekonstrukci) v příloze uvádíme tabulku vyčíslení nákladů pro jednotlivé fáze sanace (tabulka 6 – 16).
II. ETAPA - zpracování návrhu regenerace vzniká (jak již bylo v úvodu zmíněno) na základě dokumentace stávajícího stavu, seznámení se s konkrétní problematikou daného objektu a snahou o uvedení čtyř, respektive zde pěti determinantů do rovnováhy.
Vlastní regeneraci domu lze rozdělit do pěti základních skupin prací vedoucích k celkové regeneraci domu.
I. skupina - úpravy uvnitř domu Veřejný interiér (zádveří, schodiště)
Výtah
Nebytové prostory
Sociální a hygienické vybavení bytu
Kanalizace (společná vedení)
Vodovod (společná vedení)
Plynovod (společná vedení)
Ústřední topení
Elektroinstalace (společná vedení)
II. skupina - úpravy na domu Obvodový plášť
Lodžie - balkóny
Výplně otvorů
Zasklení lodžií - 1.NP
Vchod - zádveří
Terasa 1.NP
Terasa 2.NP
Treláž
Dostavba 1.NP - nebytový prostor
III. skupina – nástavby Sedlo - S1 - 23°
³
sklon střechy
S2 - 45°
³
sklon střechy >
23°
Oblouk - O1 - Poloměr střechy >
šíře domu
O2 - šíře domu ³
poloměr střechy ³
½ šíře domu
IV. skupina - parter domu Zeleň pobytová
Zeleň nepobytová
Doplněk
Soukromá zeleň - zahrádky
Soukromá zeleň - atrium
Přístup k domu pochozí
Přístup k domu pojezdový
Přístřešek na domovní odpad
V. skupina - základy
- nosné konstrukce
- konstrukční spoje
Pochopitelně ne všechny tyto prvky regenerace se uplatňují na každém bytovém domě, ale jde o sumář prvků – prací v rámci celého sídliště použitých pro každé heslo – prvek regenerace byly vytvořeny příklady – “krycí listy”, jako možné řešení, viz obr. 4, ze kterých je obsah a zároveň na těchto příkladech bylo možno vyspecifikovat orientační finanční náklady pro daný prvek regenerace.
Mimo tyto skupiny stojí ještě vytvoření bezbariérového vstupu. Na základě zohlednění stávajícího stavu, vazeb na okolí rozsahu a specifikace jednotlivých prací vzniká podklad regenerace konkrétního bytového domu vč. jeho parteru a vyčíslení nákladů (odborný fin. odhad) pro jednotlivé práce a etapy.
Z obr. č. 4 - části registračního listu regenerace bytového domu č. 1 v části sídliště II vyčteme základní regulační podmínky pro regeneraci tohoto domu.
Návrh regenerace domu je nutno chápat jako sumarizaci možných úprav a oprav domu vedoucích k vytvoření podmínek pro zkvalitnění funkce bydlení a žití a pobytu jeho obyvatel. Na základě tohoto rámcového návrhu – vytvoření regulativů a sumarizace možných regeneračních prací a nutných sanací však nutí vzniknout individuální návrh pro každý objekt – ať již bytový či nebytový
Popis a rozsah navrhovaných regeneračních prací pro bytový dům č.p. 422 – 428 v Havířovské ulici. Sanační práce zohledněny v analytické části – viz obr. 15
Úpravy na domě
- na západní fasádě s minimálním odstupem od komunikace “Havířovské” se doporučuje zasklení lodžií v I. NP (stejně tak ve štítech domu).
- na obou fasádách je nutno nově řešit vstupy do objektu vytvářející zároveň závětří.
- na obou štítech se doporučuje použití treláže pro popínavou zeleň.
Mimo tyto úpravy se v rámci prací - úprav na fasádě, uvažuje se zateplením a opravou obvodového pláště a tím i nového barevného pojetí celého domu a opravy a rekonstrukce oken a lodžií.
Nástavby
z titulu možného řešení problému zatékání, dále nedostatečné tep. izolace stávající střechy, možné změny výrazu objektu a potenciálního příjmu pro majitele (a tím i možnost nastartování regeneračních prací) byla možnost nástaveb zohledněna prakticky u všech domů řešeného území v případě našeho domu jde o možnost obloukové střechy s poloměrem zakřivení většiny jak ½ šíře domu a menšiny jak šíře domu. U čtyř sekcí je možnost jednopodlažní nástavby, u tří sekcí blíže k ulici Rýmařovské je možnost nástavby z podlaží s nutností zdůraznění nároží (otázka pohledů).
Parter domu
představuje velice důležitý prvek regenerace domu, zde na západní straně je ponechána pouze nepobytová zeleň, parter domu je zde pouze zdůrazněn v návrhu propagující lodžii-balkonek II. N.P.
K podstatně rozsáhlejším úpravám parteru dochází na východní straně domu, kde dnešní pěší komunikace, která je propojením ulic Rýmařovské a Vratimovské a zároveň přístupovou komunikací ke všem vchodům domu prochází v těsné blízkosti domu a neumožňuje tak vzniku polosoukromé ohra ničené pobytové zeleně, viz obr. Posunutím této pěší komunikace až k vozovce dojde ke zklidnění v těsné blízkosti domu a možnosti vzniku pobytové zeleně příslušných schodišťových sekcí.
V rámci parteru je nutno též řešit přístřešky pro kontejnery na domovní odpad.
Pro každý dům v rámci návrhu regenerace vznikl registrační list, viz obr. 4, kde jsou specifikovány regulační podmínky, rozsah a potřeba regeneračních prací. Způsob regulací byl ověřen na příkladu 7 objektů (7 konstrukčních soustav). Speciální pozornost byla věnována okolí domu, kde veškeré úpravy byly posuzovány v kontextu kvality současného založení včetně specifikace finanční náročnosti jednotlivých prací.
Závěrem je nutno zdůraznit, že pro sídlištní celky by měly být vždy zpracovány podobné návrhy regenerace řešící dané sídliště jako celek s celou problematikou a teprve na základě takto zpracovaného záměru přistupovat a posuzovat snahy jednotlivých materiálů a investorů o možné nástavby a dostavby. Tyto záměry (jak již bylo výše zmíněno) by mě ly být doloženy studií – návrhem stavby respektující regulativy vzniklé na základě celkové studie – regenerace sídliště, ale s individuálním řešením pro každý objekt.
Ing. arch. Lubomír Křivka
Ing. arch. Petr Mašek
|
kontakty |
inzerce